Сохраним родное

Новый закон о границах исторического поселения раз и навсегда пресечет незаконную застройку.

Градостроительные правила в исторической части города и границы их применения – одна из самых актуальных тем для Вологды в последние месяцы, хотя, чего греха таить, в последние годы.

Улицы Бурмагиных, Пушкинская, Гоголя, Горького, Чернышевского, Машиностроительная, Пречистенская набережная – в центральной и заречной части города градозащитниками и архитекторами выявлены факты нарушения правил застройки.

Двое из ларца

Улица Бурмагиных – бывшая Троицкая. Упоминание о ней в писцовых книгах встречается с XVII века. С этим районом города напрямую связаны имя преподобного Герасима и известные вологодские легенды – о белоризцах и проклятии Пятышевых. По словам одного из ведущих архитекторов Вологды Григория Парфенова, улица поражает своими художественными и ландшафтными качествами, и другой такой в нашем регионе просто нет.

- На улице Бурмагиных есть несколько участков, которых не коснулась регулярная застройка, - комментирует член Союза архитекторов России, заместитель председателя Общественной палаты Вологодской области Альберт Метский. – Ранее строительство велось в соответствии с градским законом. Он провозглашал права любого гражданина на визуальную свободу, поэтому может показаться, что дома строились несколько хаотично и с большими интервалами. Современным застройщикам это может показаться расточительством. Но тем не менее историческое наследие нашего города нуждается в сохранении. И это вопрос власти, которая должна предпринимать соответствующие меры.

Естественно, в этом районе действуют определенные градостроительные регламенты, призванные сохранить его архитектурно-исторический облик. Их нормы лучше рассмотреть на практике.

Например, многоквартирный жилой дом на ул. Бурмагиных, 39. Он расположен в границах зоны регулярной застройки 1-А с индексом И-2, утвержденной в 2009 году постановлением Правительства Вологодской области № 2087. В документе прописаны предельные параметры земельного участка, фасада и кровли здания, его высотности. В частности, в этой зоне запрещено строительство выше двух этажей. На деле мы имеем секционный дом, где одна часть двухэтажная, вторая – трехэтажная.

По всей видимости, застройщик отступил от изначального проекта, прошедшего экспертизу, или мы имеем дело с прямым нарушением правил при получении разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию этого объекта. То же самое можно предположить и о соседнем здании на ул. Бурмагиных, 35. Оно будет сдано в этом году другой компанией, но построено по схожему проекту. Прямо двое из ларца одинаковых с лица. Правда, в скором времени к ним может присоединиться еще один подобный дом. Сейчас с другой стороны улицы ведется закладка фундамента.

Эти дома на улице Бурмагиных, к сожалению, не единственный в Вологде пример нарушения правил строительства. Градозащитники и архитекторы знают о таких фактах в центральной и заречной части города - на улицах Пушкинской, Гоголя, Горького, Чернышевского, Машиностроительной, Пречистенской набережной и других. В каждом случае – разные застройщики.

Юридическая смута

Согласно действующему законодательству, разрешение на строительство выдают специалисты городской Администрации. Предварительно они рассматривают проектную документацию, представленную застройщиком, в рамках действия ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Есть в этой сфере и ряд подзаконных актов, в частности, Правила землепользования и застройки, утвержденные Гордумой в 2009 году. Они придают зонам охраны приоритетный статус. Поэтому при выдаче разрешительного документа на строительство в исторической части города муниципалитетом должно учитываться заключение областных органов охраны памятников. 

- Юридическая история этого вопроса достаточно неоднозначна, - комментирует и.о. начальника Департамента градостроительства Вологды Александр Борисовский. Кстати, до городской Администрации он работал в Комитете по охране объектов культурного наследия Вологодской области. - В Градостроительном кодексе указан перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство. Но в нем не прописана процедура согласования с органами охраны.

- Исполнение застройщиком требований охранных зон обязательно, но в градостроительных регламентах указано, что получение нашего заключения лишь рекомендовано, - продолжает тему председатель Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области Елена Кукушкина. – И если застройщик не предоставил нам документы, доказать в суде, что он нарушил требования законодательства, не представляется возможным. В то же время надо отметить, что в 2015 и 2016 годах вновь выданных разрешений на строительство без нашего заключения мы не встречали. Но этот документ действует длительный срок. И поэтому время от времени еще появляются новостройки, к которым есть вопросы по соблюдению норм зон охраны.

При нарушении правил охранных зон можно обратиться в правоохранительные органы, которые обязаны начать проверку. Степень наказания застройщика зависит от того, насколько он отступил от буквы закона: штраф, предписание устранить недочеты и крайняя мера – снос объекта. Отметим, что, по словам представителей архитектурного сообщества, за все время в Вологде ни разу не сносились здания, построенные без учета охранных зон. Если дом возводился с участием дольщиков, суд в первую очередь встает на защиту их интересов и в лучшем случае только штрафует генподрядчика.

Законодательной вилкой, возникшей из-за того, что одни нормы не подкреплены вышестоящим правовым институтом, достаточно успешно пользуются застройщики по всей России. Как правило, все памятники культурного наследия находятся в центральной части города, а здесь экономически выгодно создавать, продавать или сдавать в аренду новое жилье и офисные помещения, причем повышенной комфортности. Так, строящийся жилой дом на ул. Бурмагиных, 35, бизнес-класса. В нем есть только двух- и трехкомнатные квартиры. Цена на первые начинается от 4 млн рублей, на вторые – от 6,1 млн рублей. Информация приведена согласно данным сайта «Новостройка35».

Закрыть «люки»

«Люки», или лазейки в законодательстве, были устранены после обсуждения проблем охраны культурного наследия на Совете при Президенте РФ по культуре и искусству, который состоялся 23 декабря 2015 года. Резонанс на заседании вызвало выступление координатора общественного движения «Архнадзор» Константина Михайлова:

- Что касается общей ситуации с зонами охраны, с конфликтами вокруг памятников, на мой взгляд, у всех них есть один общий корень, - печатается в соответствии с протоколом сайта kremlin.ru. – Мы 10 лет назад уничтожили право органов охраны памятников согласовывать архитектурные и градостроительные проекты в зонах охраны <…>. Инструмент ручного управления исчез, а инструмент общего, автоматического управления так и не появился <…>. Выходом из положения мог бы служить так называемый законопроект, который предназначен обеспечить памятники зонами с временным режимом, чтобы хотя бы сохранить вокруг них ситуацию и не дать испортить навсегда их виды. Но, к сожалению, этот законопроект испытывает очень большое сопротивление со стороны всех, кого он должен ограничить.

- Очевидно, нужны изменения в порядке контроля над сохранением объектов наследия, - прокомментировал Президент РФ Владимир Путин. - Прошу Министерство культуры сформировать чёткие предложения по защите памятников как федерального, так и регионального, да и местного значения, от уничтожения и варварского с ними обращения.

Далее вопреки девелоперскому лобби 22 марта 2016 года Госдума РФ приняла законопроект о временных защитных зонах, вносящий важные дополнения в 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия». Он предусмотрел установление для памятников и ансамблей, не обеспеченных персональными либо объединенными зонами охраны (таковых в России около 85%) временных защитных зон с очень строгим режимом, запрещающим в их границах новое строительство и реконструкцию, связанную с изменением габаритов.

Но более пристального внимания заслуживает законопроект, вступивший в силу 1 января 2017 года. Он установил новый порядок согласования строительства в границах исторического поселения. Если застройщик не представил заключение органа охраны, ведомство, выдающее разрешение на строительство должно либо отказать ему, либо самостоятельно направить проект на согласование. В любом случае, в границах такого поселения не допускается любое отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Норма закона распространяется на новые проекты и не отменяет уже выданные разрешения на строительство.

- Профессиональное сообщество считает этот закон очень важным, - говорит член Союза архитекторов России, заместитель председателя Общественной палаты Вологодской области Альберт Метский. – Ранее действующее законодательство в этой сфере в первую очередь было направлено на охрану объектов культурного наследия, а не территории в целом. И реализовывалось не в полной мере в силу ряда юридических нюансов. Сейчас они устранены, и ужесточено наказание - увеличены штрафы для физических, юридических и должностных лиц. В настоящее время определяется, как этот вопрос будет контролироваться. Еще один значимый момент, указанный в законе, – формирование списка утвержденных типовых проектов. Они необходимы для воссоздания внешнего вида зданий той или иной эпохи.

Поговорим о границах

В Вологде разработан и проходит общественное обсуждение проект границ исторического поселения. Пока они не приняты, под действие нового законодательства попадает вся территория городского округа. Но юридический парадокс будет устранен, когда свои предложения выскажут архитекторы, застройщики, градозащитники, представители Общественного совета и властей областной столицы. Дискуссия по этому вопросу проходит не только в кабинетах, но и на местности – в непосредственной близи от памятников культуры.

Историческое поселение – населенный пункт, включенный в перечень исторических поселений федерального или регионального значения. В его границах расположены выявленные объекты культурного наследия или занесенные в специальный реестр. Предметом охраны исторического поселения также могут быть здания и сооружения, формирующие историческую застройку, композиционно-видовые связи, планировочную структуру и др. 

По мнению градозащитников, обязательными для консервации должны быть Прилуки, улицы Засодимского и Бурмагиных, образцы деревянного зодчества на улице Герцена, район дома купца Самарина и другие объекты историко-архитектурного наследия. По большей части, с такой позицией никто не спорит, но у экспертов есть свои опасения.

- В разработанном проекте многие охранные зоны в исторической части города предложено сократить, - говорит известный краевед, представитель городского Общественного совета Александр Сазонов. - И в этом заключается главная подводная мина. В результате в центре Вологды могут массово появиться новоделы, такие инородные объекты, как коттедж между церковью Сретенья и ночлежным домом. Этот процесс просто встанет на законные рельсы, если проект будет принят.

С другой стороны, среди архитекторов и общественников есть полярная точка зрения. Меньше года назад в городе завершилась реставрация Дома кружевниц на Благовещенской, 20. Несмотря на все попытки сохранить здание в первозданном виде, в итоге, как ни крути, получился новодел. Но исторический облик города по факту был сохранен.

- Моя позиция в этом вопросе следующая, - комментирует Мэр Вологды Андрей Травников. – Во-первых, никаких нарушений в соблюдении градостроительных регламентов быть не должно. Во-вторых, что касается исторического поселения, этот вопрос требует взвешенного подхода. Например, разработанным проектом предлагается включить в границы сталинскую застройку на Льнокомбинате. С целью сохранения в первозданном виде. Я вот встаю на место жителей этого микрорайона и, честно говоря, недоумеваю, зачем создавать им такие, мягко говоря, недоудобства? И, в-третьих, безусловно, важно сохранить историко-архитектурное наследие города, но делать это нужно с умом. Наиболее важные, с точки зрения культуры, здания - трепетно охранять и восстанавливать в первоначальный вид. Но если памятники уже утрачены, - разрешать строительство зданий в соответствии с историческим обликом и стилем.

По данным Департамента градостроительства Вологды, на сегодняшний день точной даты принятия границ исторического поселения нет. Процесс обсуждения продолжается.